诸多利好或为大连房地产市场再迎新契机

王美玲

4月1日，中国（辽宁）自由贸易试验区正式揭牌，4月10日辽宁自贸试验区大连片区揭牌；4月14日，国务院原则同意《大连市城市总体规划（2001—2020年）（2017年修订）》（以下简称《总体规划》）的消息将人们的目光再次引向大连。国务院批准的《总体规划》肯定了大连是北方沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市的重要地位，希望大连能够建设资源节约型和环境友好型城市，创造优良的人居环境。并明确指出：大连应合理控制城市规模。到2020年，中心城区常住人口控制在500万人以内，城市建设用地控制在496平方公里以内。

接踵而至的利好，将给大连房地产市场带来哪些异动与机会？大连能否借势而上再迎发展新契机？为此笔者走访了同策咨询研究部负责人——

东北经济圈四城比较优势明显 大连“底子”尚在

结合同策咨询研究部对区域合作和整体规划、经济容量及发展态势、人口总量及支付能力等主要宏观要素的分析，我们注意到整个东北经济圈中城市可分为两个梯队，其中大连、哈尔滨、沈阳、长春为传统强经济城市，经济、人口、消费能力明显强于其他城市，四者里面又以大连为最优。

在同策咨询研究部看来，由于以第二产业为主导的城市仅能够形成最初由产业带来的人口聚集效应，未来亟需新一轮产业导入才能再次形成人口聚集规模，因此大连的后续发展潜力依然较大。而由于大连位于亚欧大陆东岸，辽东半岛最南岸，西北濒临渤海，东南面向黄海，并拥有世界闻名的不冻港——旅顺港，是京津海上门户和东北的天然屏障，因此较之东北其他城市，其港口优势十分明显。如大连有中国北方罕见的优良不冻港，货运吞吐量常年雄踞全球前十名；拥有较好的自然环境和气候条件较好，是我国北方城市中罕有的冬季无雾霾、温度适宜的中大型城市等等。不过受累于东北经济发展整体颓势，大连近年来经济增长乏力亦是不争的事实。

不过尽管如此，但是大连的“底子”依然健在，依然有上升的空间，而当下把握政策利好和东北振兴的大机遇，无论是城市还是大连的房地产市场，或将有新机会。

大连房地产市场 依然未来可期

来自同策咨询研究部提供的2012年-2016年大连房地产市场数据显示，2012年-2015年大连房地产市场的量价起伏不明显，2015年还出现跑量现象，销售均价降低，2016年却出现量价小幅度提升。原因在于，自2016年10月起，全国各主要一二线城市纷纷施行调控，此时，市场投机资金和开发商投资资金涌入东北几座重要城市，大连肯定是首选。而从微观环境看，大连的买房连环利好政策，对市场需求的挖掘也是一个正向带动。如对于征信没有逾期记录，收入稳定购买首套房的购房者，多数银行可以执行两成首付，优惠到基准利率8.5折的惠民政策；放宽开发商70/90面积限制，并通过给予租房补贴的方式，吸引年轻人才落户等。这些无疑都将为城市的发展输送新鲜血液，通过新人口的导入带动整个城市的活力。

来自同策咨询研究部提供的另一最新数据显示，大连市区（含八区）商品住宅出清周期（三个月）达到26个月，仍属高库存区域。不过尽管库存高企，但是长期来看，大连房地产市场仍然看涨。原因在于，大连是东北经济的晴雨表，也是我国5个计划单列市之一，国家出台振兴东北政策，需要通过大连等重点城市带动区域发展。例如，最近辽宁自贸试验区设立中，对大连有所倾斜，国务院也对新大连的规划给予肯定，可见中央长期国策的制定中，一定程度上对大连有所器重。因此从长期来看，相较于青岛等其他计划单列市，大连的后发优势依然存在。

研究大连房地产市场不难发现，大连商品住宅销售均价增速存在明显的主周期，主周期为36-37个月。当下大连商品住宅销售均价增速正处于上行周期，而承袭近期大连政策利好，我市2018年、2019年房地产市场或将再迎上升周期。为此，本刊建议：大连房企年内应抓紧出货，把握好本轮拿地换仓时机，以便迎接2018年至2019年下一轮的市场新机遇。